Le droit des biens détermine l’étendue du droit de propriété et organise les rapports entre propriétaires voisins, indivisaires, usufruitiers et nus-propriétaires.
Les litiges peuvent porter sur une servitude, une limite de propriété, un empiètement, un usage indivis ou les droits respectifs résultant d’un démembrement.
Maître Grégory Leproux intervient dans ces contentieux immobiliers à Paris et dans toute l’Île-de-France.
Servitudes
L’article 637 du Code civil définit la servitude comme une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un autre héritage appartenant à un autre propriétaire.
Les servitudes peuvent avoir des origines et contenus différents.
Leur existence se vérifie à partir des titres, de la configuration des lieux et, selon le cas, des règles du Code civil.
Les litiges portent fréquemment sur une servitude de passage, son assiette, sa largeur, ses modalités d’usage ou son éventuelle extinction.
Enclavement et droit de passage
Lorsqu’un fonds ne dispose pas d’une issue suffisante sur la voie publique, un droit de passage peut être revendiqué dans les conditions du Code civil.
L’emplacement et les modalités doivent concilier l’accès nécessaire et la moindre gêne pour le fonds supportant le passage.
Empiètement
La construction d’un mur, d’une toiture, d’une clôture ou d’un autre ouvrage sur la propriété voisine peut constituer un empiètement.
La détermination de la limite séparative et l’analyse des titres sont alors essentielles.
Un bornage ou une expertise peut être nécessaire lorsque la limite est contestée.
Indivision
Plusieurs personnes peuvent détenir ensemble un même bien.
L’article 815 du Code civil pose le principe selon lequel nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision.
La sortie peut être amiable, par vente ou attribution, ou nécessiter une procédure lorsque les indivisaires ne parviennent pas à s’accorder.
Les comptes entre indivisaires peuvent également être discutés : occupation privative, dépenses, travaux, remboursement d’emprunt, revenus perçus ou indemnité d’occupation.
Usufruit et nue-propriété
Le démembrement sépare l’usufruit, défini par l’article 578 du Code civil comme le droit de jouir d’une chose appartenant à autrui sous réserve d’en conserver la substance, et la nue-propriété.
Les litiges peuvent porter sur l’accès au bien, son entretien, les grosses réparations, les charges, les assurances, la location du bien ou sa vente.
Bornage et limites de propriété
Lorsque la limite entre deux propriétés n’est pas claire, un bornage amiable ou judiciaire peut être nécessaire.
Les plans cadastraux ne suffisent pas toujours à établir juridiquement la limite.
Les titres, signes matériels et opérations du géomètre doivent être examinés.
Une analyse immobilière globale
Un même conflit peut relever simultanément du droit des biens, de l’urbanisme et de la construction.
Une autorisation de construire, par exemple, ne permet pas d’empiéter sur le fonds voisin ni de méconnaître une servitude privée.
Le cabinet intervient à Paris et en Île-de-France dans les litiges relatifs à la propriété et aux droits réels immobiliers.
Références principales : Code civil, notamment articles 544, 578, 637, 682 et suivants et 815 et suivants.