Une vente immobilière se prépare plusieurs semaines ou plusieurs mois avant la signature de l’acte authentique.
Les difficultés peuvent apparaître dès la promesse ou le compromis : condition suspensive non réalisée, refus de prêt, désaccord sur une information, refus de signer, découverte d’un défaut ou contestation d’une indemnité.
Maître Grégory Leproux intervient dans les litiges relatifs aux ventes immobilières à Paris et dans toute l’Île-de-France.
Promesse et compromis de vente
La promesse ou le compromis fixe les principales obligations des parties.
Il faut vérifier le prix, les délais, les conditions suspensives, l’indemnité d’immobilisation ou le dépôt de garantie, les déclarations des parties et les documents annexés.
Une difficulté doit être analysée à partir du contrat effectivement signé.
Les échanges antérieurs ne remplacent pas les stipulations de l’acte mais peuvent parfois éclairer la chronologie ou les engagements discutés.
Condition suspensive de financement
Lorsque l’acquéreur finance l’opération par emprunt, la condition suspensive doit définir les caractéristiques essentielles du financement recherché.
En cas de refus de prêt, il faut vérifier si les demandes ont été présentées conformément aux caractéristiques prévues et dans les délais convenus.
Un refus bancaire ne met pas nécessairement fin à toute discussion.
Le vendeur peut demander les justificatifs prévus par le contrat et vérifier si l’acquéreur a accompli les diligences requises.
Refus de signer l’acte authentique
Lorsqu’une partie refuse de réitérer la vente alors que les conditions sont remplies, les conséquences dépendent de la nature de l’avant-contrat, des clauses prévues et de la situation juridique de la vente.
Une mise en demeure ou une procédure peut être envisagée pour rechercher l’exécution de l’engagement ou une indemnisation.
Clause pénale et indemnité d’immobilisation
Il convient de distinguer les différents mécanismes prévus au contrat.
Leur exigibilité dépend du texte de la clause et du comportement des parties.
Un chiffrage rigoureux est nécessaire avant d’engager une demande.
Vices cachés
L’article 1641 du Code civil protège l’acquéreur contre certains défauts cachés qui rendent le bien impropre à son usage ou en diminuent tellement l’usage qu’il ne l’aurait pas acquis, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.
La preuve de l’antériorité, de la gravité et du caractère caché du défaut est déterminante.
Une expertise peut être nécessaire pour les désordres techniques.
Obligation d’information et diagnostics
Les dossiers de vente comprennent de nombreuses informations relatives au bien, à la copropriété et aux diagnostics.
Une information erronée ou omise peut engager différentes responsabilités selon son importance et la qualité de la personne concernée.
Vente d’un bien en copropriété
Les procès-verbaux d’assemblée générale, travaux votés, charges et procédures en cours doivent être examinés attentivement.
Un litige sur une dépense de copropriété peut parfois avoir des conséquences sur la négociation ou la réalisation de la vente.
Résoudre le litige avant qu’il ne bloque la vente
Une intervention rapide auprès du notaire, de l’autre partie et de son conseil peut permettre de clarifier les points litigieux.
Lorsque l’accord est impossible, la stratégie judiciaire doit tenir compte de l’immobilisation du bien et des préjudices financiers qui peuvent en résulter.
Le cabinet intervient à Paris et en Île-de-France dans les contentieux liés aux ventes immobilières.
Référence principale : Code civil, notamment dispositions relatives aux contrats, à la vente et aux vices cachés.