Le droit de l’urbanisme encadre les possibilités de construire, transformer, surélever ou changer la destination d’un immeuble.
Il concerne aussi bien les propriétaires et promoteurs qui souhaitent sécuriser une autorisation que les voisins qui estiment qu’un projet porte atteinte à leurs droits ou méconnaît les règles applicables.
Maître Grégory Leproux intervient en droit de l’urbanisme à Paris et dans toute l’Île-de-France, en conseil comme devant les juridictions administratives.
Permis de construire et déclarations préalables
Avant d’engager des travaux, il faut déterminer l’autorisation nécessaire et vérifier la conformité du projet au plan local d’urbanisme ou au plan local d’urbanisme intercommunal. Les règles peuvent concerner notamment la hauteur, l’implantation, les distances, l’aspect extérieur, les espaces libres, le stationnement ou la destination des locaux.
Une autorisation obtenue ne met pas toujours fin au risque contentieux. Son affichage régulier sur le terrain et le respect des formalités conditionnent notamment le déclenchement de certains délais de recours.
Recours contre une autorisation d’urbanisme
Un voisin ou une autre personne justifiant de l’intérêt requis peut contester une autorisation dans les conditions prévues par le Code de l’urbanisme. Le recours doit être préparé à partir de l’arrêté, du dossier de demande, des plans et des règles d’urbanisme applicables.
Le délai de recours des tiers est en principe lié à l’affichage continu de l’autorisation sur le terrain. Le recours doit également respecter, lorsque le texte l’impose, les formalités de notification prévues par l’article R. 600-1 du Code de l’urbanisme.
Recours gracieux et recours contentieux
Selon la situation, un recours gracieux peut être adressé à l’autorité ayant délivré l’autorisation. Il ne doit pas être utilisé mécaniquement. Son intérêt dépend de la solidité des moyens, du calendrier et du risque de voir le projet avancer.
Le recours contentieux est porté devant le tribunal administratif compétent. Les moyens peuvent concerner la compétence de l’auteur de l’acte, la procédure, le dossier de demande ou la méconnaissance des règles de fond.
Défense du bénéficiaire du permis
Le titulaire d’une autorisation contestée doit pouvoir défendre la légalité de son projet et, lorsque cela est possible, envisager une régularisation. Le droit de l’urbanisme prévoit plusieurs mécanismes permettant au juge de tenir compte de la possibilité de régulariser certains vices plutôt que d’annuler immédiatement l’autorisation dans son ensemble.
Refus d’autorisation
Un refus de permis ou d’autorisation préalable peut également être contesté. Il convient alors d’examiner les motifs retenus par la commune, les dispositions du PLU ou PLUi et les caractéristiques du projet.
Urbanisme et droit privé
Une autorisation administrative est délivrée sous réserve du droit des tiers. Un projet autorisé sur le plan urbanistique peut encore soulever des difficultés de droit privé relatives aux servitudes, vues, mitoyenneté, copropriété ou empiètement. Les deux dimensions doivent donc être distinguées.
Il assiste et conseille ainsi ses clients dans les principaux domaines suivants du Droit de la Construction et de l’Urbanisme :
– Contentieux du permis de construire,
– Contentieux de la Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA),
– Vices cachés,
– Abandon de chantier,
– Contrat de promotion immobilière,
– Contrat de maîtrise d’œuvre,
– Contrat d’architecte,
– Marchés de travaux, etc.
Références principales : Code de l’urbanisme ; plans locaux d’urbanisme et plans locaux d’urbanisme intercommunaux applicables au projet.