La copropriété est une matière centrale du droit immobilier. Elle organise les relations entre copropriétaires, syndicat des copropriétaires, syndic et conseil syndical. Les litiges peuvent porter sur une assemblée générale, des charges, des travaux, une appropriation de parties communes, des nuisances ou la responsabilité du syndic.
Maître Grégory Leproux, avocat au Barreau de Paris, intervient en droit de la copropriété à Paris et dans toute l’Île-de-France, tant en conseil qu’en contentieux.
Contestation d’une assemblée générale
Les décisions de l’assemblée générale peuvent être contestées lorsqu’une irrégularité affecte la convocation, le vote, la majorité appliquée, la rédaction de la résolution ou le respect des règles légales. L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour les copropriétaires opposants ou défaillants qui souhaitent contester une décision.
Ce délai impose une analyse rapide du procès-verbal, des convocations, annexes, feuilles de présence et règles de majorité.
Charges de copropriété
Le syndicat des copropriétaires doit pouvoir recouvrer les charges nécessaires au fonctionnement et à l’entretien de l’immeuble. À l’inverse, un copropriétaire peut contester certaines sommes lorsqu’elles ne correspondent pas aux décisions votées, aux clés de répartition ou aux règles applicables.
Le contentieux nécessite de distinguer les appels de fonds, les dépenses approuvées, les travaux, les provisions et les éventuels frais imputés individuellement.
Travaux privatifs et parties communes
Un copropriétaire ne peut pas librement modifier une partie commune ou l’aspect extérieur de l’immeuble. Certains travaux nécessitent une autorisation préalable de l’assemblée générale. La qualification des éléments concernés, le règlement de copropriété et la nature des travaux doivent être vérifiés.
En cas de travaux réalisés sans autorisation, le syndicat ou les copropriétaires concernés peuvent envisager une action en remise en état ou en régularisation selon les circonstances.
Responsabilité du syndic
Le syndic assure l’administration de la copropriété et l’exécution des décisions de l’assemblée générale. Une carence peut parfois engager sa responsabilité, notamment lorsqu’elle cause un préjudice identifiable. La preuve d’une faute, d’un dommage et d’un lien de causalité doit être établie.
Dégâts des eaux, désordres et expertises
Les sinistres dans un immeuble en copropriété peuvent impliquer plusieurs acteurs : copropriétaires, occupants, syndicat, assureurs, entreprises et parfois constructeurs. Lorsque l’origine d’un désordre est discutée, une expertise amiable ou judiciaire peut être nécessaire avant toute demande indemnitaire.
Troubles de voisinage
Les nuisances sonores, olfactives, infiltrations ou autres troubles peuvent relever à la fois du droit de la copropriété, de la responsabilité civile et, lorsque l’auteur est locataire, du droit des baux. La stratégie dépend notamment de l’auteur du trouble, de sa répétition et des preuves disponibles.
Assistance du syndicat et des copropriétaires
Le cabinet intervient aussi bien pour les syndicats des copropriétaires et leurs syndics que pour les copropriétaires individuels. Cette pratique des différents intérêts en présence permet d’anticiper les arguments susceptibles d’être opposés.
Le cabinet intervient à Paris et devant les juridictions de l’ensemble de l’Île-de-France.
Références principales : loi du 10 juillet 1965 ; décret du 17 mars 1967.