Les loyers impayés constituent l’une des principales difficultés rencontrées par les propriétaires bailleurs dans le cadre d’un bail d’habitation.
Lorsqu’un locataire cesse de payer son loyer, même pendant un seul mois, il est essentiel de ne pas attendre. Beaucoup de propriétaires espèrent que la situation va se régulariser spontanément. Ils relancent le locataire par téléphone, par message ou par courrier, puis patientent plusieurs semaines, parfois plusieurs mois, avant d’engager une véritable démarche juridique.
Cette attente peut coûter très cher.
En matière de bail d’habitation, la réactivité du bailleur est déterminante. Plus le propriétaire tarde à agir, plus la dette locative augmente, plus le locataire risque de se maintenir dans les lieux sans paiement, et plus la procédure d’expulsion devient longue et difficile à gérer.
Dès le premier mois de loyer impayé, il est donc fortement recommandé de consulter un avocat afin de mettre en place une stratégie rapide, efficace et juridiquement sécurisée.
Le premier réflexe du bailleur doit être de vérifier précisément les sommes dues. Il convient d’identifier le montant du loyer impayé, les charges récupérables, les éventuelles régularisations de charges, les paiements partiels déjà effectués, ainsi que les sommes restant réellement dues par le locataire.
Une fois cette vérification effectuée, l’avocat peut mandater un commissaire de justice, anciennement appelé huissier de justice, afin de faire délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.
Ce commandement de payer est un acte essentiel.
Il ne s’agit pas d’une simple lettre de relance. Il s’agit d’un acte officiel délivré par un commissaire de justice, qui met le locataire en demeure de régler sa dette locative dans le délai légal. En matière de bail d’habitation, la clause résolutoire prévue au contrat de location ne peut produire effet qu’après un commandement de payer resté infructueux pendant le délai prévu par la loi.
Autrement dit, si le locataire ne règle pas les sommes dues dans le délai imparti, le bailleur pourra ensuite saisir le juge afin de demander la constatation de la résiliation du bail, la condamnation du locataire au paiement de l’arriéré locatif, son expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.
C’est pour cette raison que le commandement de payer doit être délivré très rapidement.
Chaque semaine perdue avant la délivrance du commandement repousse d’autant la possibilité d’engager utilement la procédure judiciaire. Or, les délais d’audiencement devant les tribunaux compétents sont souvent longs. Le bailleur qui attend plusieurs mois avant de consulter un avocat prend donc le risque de laisser la dette augmenter, sans pouvoir obtenir rapidement une décision judiciaire.
L’intervention de l’avocat permet précisément d’éviter cette perte de temps.
Lorsque le cabinet est saisi d’un dossier de loyers impayés, il peut organiser immédiatement la délivrance du commandement de payer par commissaire de justice. Dans le même temps, il peut également anticiper la suite de la procédure en sollicitant une date d’audience devant le tribunal compétent, afin de ne pas perdre plusieurs mois supplémentaires.
En pratique, il est possible de faire délivrer le commandement de payer et de préparer dans le même temps la procédure judiciaire qui devra être engagée si le locataire ne régularise pas sa dette. Cette méthode permet au bailleur de conserver une marge de manœuvre. Si le locataire paie finalement les sommes dues dans le délai prévu, la procédure peut ne pas être poursuivie. En revanche, si le locataire ne paie pas, le dossier est déjà prêt et peut avancer beaucoup plus rapidement.
Faire délivrer un commandement de payer ne signifie pas nécessairement que l’expulsion ira jusqu’à son terme. Si le locataire régularise rapidement les impayés, le propriétaire peut décider de ne pas poursuivre la procédure. En revanche, si le locataire ne paie pas, le commandement de payer permettra de saisir le juge dans de bonnes conditions pour obtenir la résiliation du bail et l’expulsion.
Il est donc préférable d’agir vite, quitte à interrompre ensuite la procédure si la situation est régularisée, plutôt que d’attendre plusieurs mois et de se retrouver face à une dette locative devenue très importante.
La principale recommandation à donner aux propriétaires est donc simple : il ne faut pas laisser s’installer l’impayé.
Un mois de retard doit déjà constituer une alerte. Deux mois de retard peuvent rapidement devenir une dette difficile à récupérer. Trois ou quatre mois de retard peuvent placer le bailleur dans une situation financière très délicate, notamment lorsque le bien est financé par un prêt immobilier et que les loyers servent à rembourser les mensualités bancaires.
Le cabinet d’avocat Leproux intervient avec réactivité dans les dossiers de loyers impayés, de commandement de payer, de résiliation de bail d’habitation et d’expulsion locative.
En cas de loyer impayé par votre locataire, il est indispensable d’agir sans délai. Le cabinet se tient à la disposition des propriétaires bailleurs pour examiner immédiatement leur situation, organiser les démarches nécessaires avec un commissaire de justice et mettre en œuvre, si besoin, une procédure rapide devant le tribunal compétent.